Wohnen mitten in Städten wie Stuttgart, München, Tübingen, Karlsruhe und das in einer Denkmalimmobilie mit großer alter Geschichte und auf den neusten, modernen Stand gebracht? Eric Mozanowski als Immobilienexperte aus Stuttgart erklärt in einer Serie zur Vortragsreihe – „Immobilien im Wandel der Zeit“, im Rahmen von Seminaren und Veranstaltungen Hintergründe und Basics.
Investitionen und die Umsetzung dieser Idee unter dem Aspekt, den Wünschen nicht nur nach baulichen Veränderungen allein auf die technische Ausstattung, sondern auch auf das Gebäude selbst, beispielsweise wenn Wohnungsgrundrisse verändert werden sollen, Dachausbauten vorgenommen werden sollen, sollte motivieren. Von welcher Hausnummer sprechen wir? Bleibt es ein Traum oder welche Wege eröffnen sich zur Realisierung, was ist z. B. mit steuerlichen Begünstigungen?
Regelung der Steuerbegünstigungen bei Denkmalsanierungen
Eric Mozanowski: „Die Paragraphen 7i, 11b und 10f des EStG regeln, in welcher Weise die jeweiligen die Kosten für Baumaßnahme begünstigt werden. Grundsätzlich ergeben sich aus dem Einkommensteuergesetz für steuerbegünstigte Denkmalsanierungen drei Tatbestände. Dies sind:
- Erhaltungsaufwand
- Herstellungsaufwand in den Fällen, in denen erhöhte Abschreibungen vom Bauherrn geltend gemacht werden
- Anschaffungskosten, wenn ein Investor ein Baudenkmal mit Modernisierungszusage erwirbt
Dachgeschossausbau – Modernisierungszulage
Probleme können auch Anleger bekommen, die eine Dachgeschosswohnung mit Modernisierungszusage erwerben. Denn auch in diesen Fällen verweigern die Denkmalschutzämter oftmals die Bescheinigung, dass die Baumaßnahme erforderlich war, um das Gebäude als Denkmal zu erhalten. Oft kann der Denkmalschutzbehörde gegenüber aber dargelegt werden, dass mit dem Ausbau des Dachgeschosses viele Maßnahmen verbunden waren, der Erhalt betrug einen wesentlichen Anteil zur Erhaltung des Gebäudes, die maßgeblich dafür erforderlich waren. Beispiele hierfür sind etwa die Erneuerung des Dachstuhls oder die Isolierung und Neueindeckung des Daches. Letztlich handelt es sich dabei um die Maßnahmen, die nicht das Sondereigentum an der Wohnung, sondern das Gemeinschaftseigentum betreffen.
Eric Mozanowski : „Schätzungsweise sind daher etwa 40 Prozent der Kosten für den Ausbau des Dachgeschosses steuerlich begünstigt. Wenn die Denkmalschutzbehörde diese Aufwendungen für den Dachausbau bescheinigt, ist das Finanzamt daran gebunden und muss die Begünstigung gewähren. Denn auch hier gilt, dass durch den Ausbau zwar ein neues Wirtschaftsgut, aber kein neues Gebäude entstanden ist.“
Was fällt unter eine sinnvolle Nutzung?
Auch Erweiterungen, beispielsweise der Ausbau eines Dachgeschosses, können zur weiteren sinnvollen Nutzung erforderlich sein – etwa wenn andernfalls die Mieteinnahmen nicht ausreichen würden, um das Gebäude auf Dauer zu erhalten oder wenn es andernfalls überhaupt nicht vermietbar wäre.
Eric Mozanowski : „Aus dem gleichen Grund kann zum Beispiel auch die Unterkellerung eines Gebäudes zu seiner – wirtschaftlich – sinnvollen Nutzung erforderlich sein. Dient ein solcher Ausbau jedoch lediglich der individuellen Nutzungs- oder gar nur der Renditemaximierung, so ist er nicht erforderlich im Sinne der Steuervorschrift.“
Begünstigungen bei Aufwendungen für Umbauten, die nicht der Eigenart des Baudenkmales entsprechen:
Eric Mozanowski: „ Diese Aufwendungen beziehungsweise diese Kosten für Anlagen und Einrichtungen, die in Gebäuden mit gleicher Nutzungsart unüblich sind, sind ebenfalls nicht begünstigt. Dazu gehören beispielsweise Kosten für Luxusaufwendungen wie der Einbau eines Whirlpools oder einer Sauna. Aber begünstigt sind die Aufwendungen dagegen, wenn die betreffenden Luxuseinbauten zum historischen Bestand des Gebäudes gehören. Deshalb werden nach den Bestimmungsrichtlinien der Denkmalbehörden beispielsweise auch Stuckausstattungen, Wappen, Balustraden und Ähnliches begünstigt.“
