Kostbare Schätze: Immobiliensanierung – Erhaltung – Wirtschaftlichkeit

Bekannt ist, dass bei der Modernisierung von Baudenkmalen analog zur allgemeinen Altbausanierung immer wieder Schwierigkeiten auftreten, die zu einer extremen Verteuerung der Modernisierung führen. Mag das Objekt noch solch einen unwiderstehlichen Reiz ausstrahlen, aber jeder denkt: „Lieber Finger weg, wer weiß was bei einer Denkmalsanierung noch zum Vorschein kommt.“ Gute Vorbereitung ist hier gefragt, wichtig für Investoren und Bauherren ist, mögliche Probleme bereits vor Modernisierungsbeginn zu identifizieren, da diese sonst deren Wirtschaftlichkeit gefährden können.

Kostbare Schätze: Immobiliensanierung – Erhaltung – Wirtschaftlichkeit

Kostbare Schätze: Immobiliensanierung – Erhaltung – Wirtschaftlichkeit

Eric Mozanowski Immobilienexperte aus Stuttgart führt die Vortragsreihe – „Immobilien im Wandel der Zeit“ fort und erläutert wie weitere Anreize durch steuerlich begünstigte Baumaßnahmen geschaffen werden.

Rechtlich geregelt ist, dass grundsätzlich nach § 7i Abs. 1 EStG Aufwendungen begünstigt sind, die auf die Erhaltung der Substanz des Baudenkmales und insbesondere der Merkmale zielen, die die Denkmaleigenschaft des Gebäudes begründen – oder zu seiner weiteren sinnvollen Nutzung erforderlich sind. Nach dem Wortlaut des Paragraphen reicht es aus, wenn eine der beiden Voraussetzungen erfüllt ist. Es genügt jedoch nicht, wenn die Aufwendungen aus denkmalpflegerischer Sicht angemessen oder vertretbar sind. Sie müssen vielmehr zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal notwendig sein. Nach den Bescheinigungsrichtlinien ist hierfür auf einen Vergleich des Zustands des Denkmals vor Beginn der Baumaßnahme mit dem denkmalpflegerisch wünschenswerten Zustand abzustellen.

Regelung beim Abriss des Gebäudes:

Die Kosten für den vollständigen Abriss und den originalgetreuen Neubau eines Gebäudes können nicht im Sinne von § 7i EStG geltend gemacht werden, da die Erhaltung des Gebäudes ausdrücklich vorausgesetzt wird.
Eric Mozanowski: „Dagegen sind Aufwendungen für die Wiederherstellung eines beschädigten Gebäudes unter Verwendung von ursprünglichen Gebäudeteilen prinzipiell begünstigt, wenn Dach, Außenmauern und andere den Denkmalstatus begründende Merkmale des Gebäudes erhalten bleiben. Ist nur ein Teil eines Gebäudes, beispielsweise die Fassade oder ein Kellergewölbe, unter Schutz gestellt, werden nur die Aufwendungen für diejenigen Baumaßnahmen begünstigt, die zur Erhaltung der betreffenden Bauteile erforderlich sind.

Regelung bei der Entkernung des Objektes:

Wird ein Baudenkmal entkernt, so dass nur die Außenmauern und die Fassade erhalten bleiben und die Substanz im Innern des Gebäudes durch eine neue ersetzt wird, stellt sich dagegen die Frage, ob auch die Kosten für die Entfernung der alten Bausubstanz und den Einbau der neuen Gebäudeteile durch § 7i EStG begünstigt sind.
Eric Mozanowski: „Nach den Bescheinigungsrichtlinien der Denkmalbehörden können diese Kosten begünstigt werden, wenn der verbleibende Gebäuderest weiterhin als Baudenkmal gilt. Allerdings sollen nur diejenigen Aufwendungen von den Denkmalschutzbehörden bescheinigt werden, die zur Erhaltung der verbleibenden Gebäudeteile, beispielsweise der Außenmauern, erforderlich waren. Die Aufwendung für die Entkernung und die neuen Inneneinbauten sollen dagegen grundsätzlich nicht bescheinigt werden. Eine Ausnahme gilt nur für Einbauten, die – zum Beispiel aus statischen Gründen – zur Erhaltung der Außenmauern erforderlich waren (zum Beispiel neue Geschossdecken).“
Eine konkurrierende Sichtweise:

Nach Auffassung von Ronald Ronig (Mitarbeiter des Einkommensteuerreferates des Oberfinanzdirektion Rheinland) soll das Wort „sinnvoll“ nur im Sinne von „sinnvoll zur Erhaltung als Denkmal“ auszulegen sein und nicht auch als „wirtschaftlich sinnvoll“. Nach dieser Ansicht sollen zum Beispiel die Aufteilung von Geschosswohnungen in besser vermietbare Kleinwohnungen sowie der Ausbau des Dachgeschosses nicht begünstigt sein, weil hierfür ausschließlich wirtschaftliche Gründe maßgeblich seien. Nach Meinung von Hans-Joachim Beck (Vorsitzender Richter am Finanzgericht Berlin-Brandenburg) müsse man jedoch berücksichtigen, dass nur ein rentabel genutztes Gebäude auf Dauer erhalten werden kann. Aus verfassungsrechtlichen Gründen könne die Erhaltung eines Gebäudes dem Eigentümer nur dann zugemutet werden, wenn ihm zugleich eine rentable Nutzung ermöglicht wird. Die Grenze sei dabei durch das Merkmal der Erforderlichkeit gezogen: Die durch die betreffende Baumaßnahme angestrebte Erhöhung der Rentabilität müsse erforderlich sein, um das Gebäude auf Dauer erhalten zu können. Hierzu gehöre beispielsweise auch eine angemessene Verzinsung des Eigenkapitals. (Vgl. Handbuch der Bauinvestitionen und Immobilienkapitalanlagen – HdB, 1017, S. 13, Rn 35, und Rechtshandbuch Denkmalschutz und Sanierung, S. 15, Rn 39)

Immobiliensanierung – Erhaltung – Wirtschaftlichkeit

Eric Mozanowski: „Wir wissen, dass allerdings auch dem Denkmalschutz ökonomische Grenzen gesetzt sind. Bei vielen Sanierungsvorhaben stellt sich inzwischen die Frage, ob das Denkmal überhaupt noch in der ursprünglichen Weise genutzt werden kann. Unabhängig davon, wie das Erhaltungsinteresse motiviert ist, sicher ist, dass es sich immer auf den Erhalt der originalen Bausubstanz bezieht. Diese ist nun einmal nicht reproduzierbar, und spätestens seit den 1970er Jahren ist auch einer breiteren Öffentlichkeit bewusst, wie kostbar dieser Schatz ist.“

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