Immobilien im Wandel der Zeit

Entwicklung von Nutzungskonzepten

von Eric Mozanowski, Stuttgart

Bauliche Probleme können die Modernisierung einzelner Denkmale erschweren, ja sogar unmöglich machen. Sie sind jedoch nicht das einzige Hindernis auf dem Weg zur Realisierung. Viele Vorhaben scheitern längst bevor es zur Bestandserfassung und zur Aufnahme der jeweiligen Schadensbilder kommt, weil kein geeignetes Nutzungskonzept entwickelt werden kann. Das gilt insbesondere für größere Objekte wie ehemalige Herrenhäuser, Kasernen oder Fabrikanlagen. Anders als beispielsweise bei Schlössern oder Klöstern stehen für den Erhalt dieser meist vergleichsweise jungen Gebäude kaum öffentliche Mittel bereit. Das heißt, sie müssen, um erhalten werden zu können, dem Verwertungsprozess zugeführt werden. Denn nicht in jedem Landsitz lässt sich ein Hotel betreiben und nicht in jeder Fabrik können schicke Wohn- oder Bürolofts errichtet werden. Denn die Nachfrage nach solchen Objekten ist meist begrenzt.

„Der Gedanke, das historische Erbe auch für kommende Generationen erhalten zu wollen – diesem Vorhaben stehen die Denkmalbehörden wohlwollend gegenüber, setzt sich immer fester in das Bewusstsein und die Handlungsweise“, bekräftigt Eric Mozanowski die Erfahrung des Umdenkens. Bei ihrer Genehmigungspraxis folgen die Denkmalschützer der Maxime des Erhaltungsinteresses. Es werden nur diejenigen Gebäude und Gebäudeteile unter Schutz gestellt, deren Erhalt im öffentlichen Interesse liegt. Das Interesse kann dabei ganz unterschiedlich begründet sein. Neben historischen, wissenschaftlichen und kunstgeschichtlichen Argumenten spielen auch die Entwicklung des Stadtbildes und der Tourismus eine Rolle.

Weiterhin erläutert der Immobilienexperte Eric Mozanowski, dass unabhängig davon, wie das Erhaltungsinteresse motiviert ist, die Erhaltung sich immer auf den Erhalt der originalen Bausubstanz bezieht. Diese ist nun einmal nicht reproduzierbar, und spätestens seit den 1970er Jahren ist auch einer breiteren Öffentlichkeit bewusst, wie kostbar dieser Schatz ist. Inzwischen sind in Deutschland rund 1,2 Millionen Bauwerke unter Schutz gestellt, rund 60 Prozent davon befinden sich in Privatbesitz. Die wirtschaftliche Basis für den privaten Breitendenkmalschutz ist die Denkmal-Afa nach § 7i des Einkommensteuergesetzes. Dem Staat entstehen durch die erhöhen Abschreibungen zwar Steuerausfälle von rund 119 Millionen Euro, doch lösen die Vergünstigungen das Elffache an Aufwendungen aus. Betrug diese Investition rund 1,3 Mrd. Euro, die jährlich von Privatpersonen in Denkmale investiert werden.

Das Gros dieser Mittel fließt in das Handwerk: Steinmetze, Stuckateure, Holzrestaurateure, Kunstschmiede, Glasmaler und Steinbildhauer sind hauptsächlich in der Denkmalsanierung tätig. Diese Handwerke würden langsam aussterben, wenn nicht immer wieder in die historischen Gebäude investiert würde. Hinzu kommen Maurer, Zimmerleute, Tischler usw. Sie alle profitieren von der Tatsache, dass die Sanierung eines historischen Gebäudes weit arbeitsintensiver ist als ein Neubau.

Allerdings sind dem Denkmalschutz ökonomische Grenzen gesetzt. Bei vielen Sanierungsvorhaben stellt sich inzwischen die Frage, ob das Denkmal überhaupt noch in der ursprünglichen Weise genutzt werden kann. Das betrifft vor allem Industrieanlagen, alte Kasernen, Verwaltungsgebäude und Schlösser. Hier ist eine Umnutzung oft die einzige Möglichkeit, um das Gebäude wirtschaftlich betreiben und damit auch erhalten zu können, denn nur in Ausnahmefällen übernimmt die öffentliche Hand die Kosten für ihre weitere Instandhaltung. Bevorzugt sind Lösungen, bei denen die interessierte Öffentlichkeit auch weiterhin Zugang zum Denkmal behält. Denn wo bleibt das öffentliche Erhaltungsinteresse, wenn ein Schloss für immer hinter hohen Mauern verschwindet. Auf der anderen Seite können die Ansprüche von Öffentlichkeit und Denkmalbehörden nicht so weit gehen, dass eine sinnvolle Nutzung erschwert beziehungsweise unmöglich gemacht wird.

andere Artikel:

AAA-Mieter? Was ist das?

Denkmalschutz in Deutschland